Bei Schenkungen und Erbschaften ist die Übertragung unter Zurückbehaltung des Nießbrauchs eine sehr gängige Möglichkeit der Steuergestaltung. Durch die Übertragung unter Zurückbehaltung des Nießbrauchs kann die Schenkungssteuer bzw. vielmehr der schenkungssteuerlich relevante Wert deutlich reduziert werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Übertragung von Vermögensgegenständen unter Vorbehaltsnießbrauch nicht nur Auswirkungen auf die Schenkungssteuer bzw. Erbschaftsteuer hat, sondern auch auf die Einkommensteuer. Die Übertagung unter Vorbehaltsnießbrauch ist vor allem bei der Übertragung von Immobilien von Eltern auf ihre Kinder steuerlich von Vorteil.
Rechtliche Aspekte des Nießbrauchs bei Schenkungen
Der Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht und räumt der Person, die über dieses Recht verfügt, eine eingeschränkte Verfügungsmacht an einer Sache ein. Beim Vorbehaltsnießbrauch besteht das das Eigentumsrecht an der Sache bei einer anderen Person, als bei der, die das Nutzungsrecht besitzt. Der Nutzungswert und damit Wert einer Sache hängt vom Umfang an Rechten ab, die der neue Eigentümer an dieser Sache innehat. Wird eine Immobilie unter Zurückbehaltung des Nießbrauchs an der Immobilie übertragen, werden zwar die Eigentumsrechte übertragen und der neue Eigentümer steht fortan im Grundbuch. Allerdings behält sich der Schenkende die Nutzungen aus der Immobilie zurück. In der Regel ist damit das Recht verbunden, die Immobilie als sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer zu vermieten und damit die Mieteinnahmen zu bekommen. Die laufenden Kosten der Immobilien hat er allerdings dann ebenfalls zu tragen. Die Übertragung kann auch etwas eingeschränkter erfolgen unter Zurückbehaltung eines Wohnrechtes. Dieses kann für einen bestimmten Zeitraum oder auf das Leben einer oder mehrerer Personen ausgerichtet sein. Die Möglichkeit die Immobilie fremd zu vermieten besteht damit für den Schenkenden jedoch nicht.
Neben dem Vorbehaltsnießbrauch gibt es auch den Zuwendungsnießbrauch. Dieser gewährt der beschenkten Person gewisse Nutzungsrechte, während der schenkenden Person die Eigentumsrechte an der Immobilie erhalten bleiben. In beiden Fällen führt die Übertragung von Rechten zu einer Wertminderung der Immobilie, was sich steuerlich auswirkt.
Der Vorbehaltsnießbrauch als Möglichkeit zur Steuergestaltung
Der Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkung einer Immobilie führt zu einem steuerlichen Vorteil. Entscheidend dabei ist die Ermittlung der Wertminderung durch den Nießbrauch, welche durch eine Kapitalwertberechnung nach steuerlichen Vorschriften errechnet wird. Der Kapitalwert errechnet dabei die Höhe des Nutzens des Nießbrauchrechtes für den Nießbrauchberechtigten über die Laufzeit des Nießbrauchs. Sofern das Nießbrauchrecht auf das Leben des Berechtigten ausgerichtet ist, orientiert man sich dabei an der durchschnittlichen Lebenserwartung von Männern und Frauen auf Basis einer vom Gesetzgeber vorgegebenen Tabelle. Daneben ist die zweite entscheidende Größe der sogenannte Jahreswert, also der Nutzungswert des unter Zurückbehaltung des Nießbrauchs übertragenen Wirtschaftsgutes
Ermittlung des Kapitalwertes eines Nießbrauchs
Eine sehr junge Person ist, die eine Immobilie überträgt, dabei jedoch das Anrecht auf die Mieteinkünfte der Immobilie weiterhin nutzen möchte, kann aufgrund der statistischen Lebenserwartung länger von diesen Mieteinkünften profitieren. Dem neuen Eigentümer entgehen damit statistisch berechnet erhebliche Nutzungen in Form der Mietüberschüsse. Damit wird der Wert der Immobilie für die Berechnung der Schenkungssteuer stark reduziert und es fällt wenig oder ggf. sogar keine Schenkungssteuer an. Der gegenteilige Fall tritt ein, wenn eine ältere Person die Schenkung der Immobilie vornimmt. Dann ist der Kapitalwert geringer und der Steuerwert, welcher der Schenkungssteuer unterliegt damit höher.
Nutzung des Nießbrauchs bei der Schenkungssteuer
In unserem Beitrag möchten wir uns auf die Übertragung von Immobilien und die Nutzung des Vorbehaltsnießbrauchs bei der Schenkung von Immobilien beschränken, da hierdurch erhebliche Steuervorteile generiert werden können. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Steuervorteil umso größer ist, je früher solche Immobilienübertragungen stattfinden. Der Vorbehaltsnießbrauch ist das wichtigste Mittel die Steuerlasten im Rahmen von Schenkungen sowie späteren Erbfällen zu reduzieren, wenn sich im Vermögen Immobilien befinden. Insbesondere bei einer frühzeitigen Übertragung des Eigentums von Immobilien auf die Kinder, sind neben Steuervorteilen im Rahmen der Schenkungssteuer auch positive Effekte im Rahmen der Einkommensteuer möglich. Dies hängt jedoch auch von den Steuersätzen ab, die Kinder und Eltern haben und muss abgewogen werden. Solange die Eltern noch wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilien sind, können die Abschreibungen auch noch genutzt werden.
Immobilien auf Kinder übertragen – wann der Verkauf statt Schenkung Sinn macht
Alternativ kann es in vielen Fällen auch Sinn machen statt der Schenkung von Immobilien einen Verkauf an die Kinder zu erwägen. Der Kaufpreis der Immobilie kann dabei z.B. auch als Darlehen gestaltet werden, gilt jedoch gleichzeitig als Anschaffungskosten bei den Kindern. Damit kann neues Abschreibungspotenzial generiert werden, da man die Immobilie zu aktuellen Verkehrswerten verkauft hat. Gerade bei Immobilien, bei denen keine oder nur noch sehr geringes Abschreibungspotenzial vorhanden ist, kann ein Verkauf sehr vorteilhaft sein. Die Kinder erzielen dann die Mieteinnahmen und haben die Abschreibungen. Je nach Einkommensverhältnissen, kann sich auch eine sehr positive Auswirkung aus geringeren Steuerbelastungen ergeben. Die Kaufpreisforderung, welche von den Kindern getilgt wird, kann den Eltern als Altersversorgung dienen. Denkbar ist auch der Verkauf unter Vereinbarung einer Rente auf Lebenszeit.
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